誰(shuí)能想到，南京也開(kāi)始動(dòng)用這個(gè)政策：

南京主城六區(qū)房票安置新政，昨日（4月18日）起正式執(zhí)行！

(相關(guān)資料圖)

這個(gè)政策，到底是什么意思? 我們先看政策的內(nèi)容：

因?yàn)樘L(zhǎng)了，所以為了大家省流，我直接給總結(jié)一下：

1. 南京開(kāi)始搞房票了，以后拆遷安置不提倡賠錢(qián)或者賠房子，直接給你房票（不要房票也不是不可以）；

2. 拿到房票后，可以去買(mǎi)房，想買(mǎi)商品房、安置房，隨你便。但只能買(mǎi)房，拿著房票去吃喝玩樂(lè)，這不行；精準(zhǔn)收割！

3. 拿到房票后，必須在1年內(nèi)買(mǎi)房，自己沒(méi)有需求的，房票可以給父母、配偶、子女買(mǎi)，其他七大姑八大姨不行。房票不能買(mǎi)賣(mài)，不能在市場(chǎng)上流通，必須自己家里人買(mǎi)房；

4. 這個(gè)政策，覆蓋主城6區(qū)，南京其他區(qū)參考執(zhí)行，也就是說(shuō)，全南京都要搞！

意不意外，刺不刺激？

其實(shí)這幾年南京的保障房、安置房的消息很少了。以前南京房?jī)r(jià)暴漲，為了平衡市場(chǎng)，南京搞了很多保障房、安置房、人才房，但這幾年動(dòng)作不大，因?yàn)榉績(jī)r(jià)跌了，你弄那么多保障房、安置房，需求被分流了，商品房還怎么賣(mài)？

所以這次房票能買(mǎi)的對(duì)象，包括全部商品房以及個(gè)別安置房，比如孟北、百水、綠洲三個(gè)片區(qū)安置房。

對(duì)于這個(gè)政策，很多人有疑問(wèn)，南京是不是又要刺激房?jī)r(jià)上漲了？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我們做一個(gè)探討：

1. 什么樣的城市，會(huì)采用房票的政策？

其實(shí)，大部分三四線城市，都搞了房票政策。二線城市中，有鄭州、南昌、廈門(mén)、無(wú)錫、昆明、貴陽(yáng)、溫州等。

看了這個(gè)名單就基本清楚了，樓市中的歪瓜裂棗為主，不算很火爆的城市。這里面也就南京和廈門(mén)稍微強(qiáng)一點(diǎn)，其他的比如鄭州、南昌、昆明、貴陽(yáng)啥的，都屬于去庫(kù)存大戶。南京跟他們一起玩，說(shuō)明有點(diǎn)頂不住了。

也就是說(shuō)，這個(gè)政策出臺(tái)的大背景是：韭菜不夠用了，獎(jiǎng)勵(lì)拆遷戶當(dāng)韭菜。當(dāng)然也有獎(jiǎng)勵(lì)，拆遷戶也不虧。

2. 這個(gè)政策的效果如何？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)暴漲...

其實(shí)，房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)候，根本不會(huì)出這個(gè)政策。這條政策其實(shí)很卑微了，北京上海會(huì)出這類(lèi)政策嗎？非常慎重。一般在房?jī)r(jià)下行期，想刺激一把，釋放一波購(gòu)買(mǎi)力，所以房票政策的作用，不是刺激房?jī)r(jià)上漲，而是：

防止房?jī)r(jià)過(guò)快下跌...

另外，這個(gè)政策的威力還要看拆遷的規(guī)模。規(guī)模大，房票多，作用就大。規(guī)模小，一年發(fā)不了幾張房票，作用就有限，這事都能理解！

3. 南京內(nèi)部是否有類(lèi)似政策，效果如何？

南京搞過(guò)房票，就在去年11月份，浦口區(qū)就發(fā)布了相關(guān)政策，明確了房票的使用規(guī)則。

文件內(nèi)容大同小異。當(dāng)然浦口區(qū)的房票，只能在浦口區(qū)流通。拿著浦口區(qū)的拆遷款跑到河西買(mǎi)房，是不行的。后面政策是否有變動(dòng)，這個(gè)還要觀察！

4. 浦口區(qū)先行先試，對(duì)浦口區(qū)的房?jī)r(jià)是否有提振？

提振個(gè)錘子，這波小陽(yáng)春之后，大部分區(qū)的庫(kù)存都有所下降，浦口區(qū)的庫(kù)存不降反升，多了732套，是庫(kù)存增加最多的一個(gè)區(qū)...當(dāng)然，這里的浦口數(shù)據(jù)是包含江北新區(qū)一部分的。

那為啥出了這個(gè)大殺器，浦口區(qū)的庫(kù)存反倒增加了？

一是政策持續(xù)時(shí)間并不長(zhǎng)，發(fā)布也就4-5個(gè)月，房票到底發(fā)了多少，現(xiàn)在不太清楚；二是這個(gè)政策只是一定程度上去庫(kù)存，但如果樓盤(pán)太多，競(jìng)爭(zhēng)太激烈，杯水車(chē)薪，也沒(méi)法扭轉(zhuǎn)大勢(shì)。所以任何政策的作用都是有限的，就像江北搞了九大名校，你說(shuō)有沒(méi)有用？當(dāng)然有用，但如果指望這9大名校就把行情拉起來(lái)，這個(gè)不現(xiàn)實(shí)。

所以總結(jié)下來(lái)，房票這個(gè)政策，屬于戰(zhàn)術(shù)政策，在局部區(qū)域、局部時(shí)間段，有一定作用，屬于錦上添花型政策，肯定是有用的，但還要看房票的發(fā)放規(guī)模。

樓市提振沒(méi)那么簡(jiǎn)單，隨便出一個(gè)政策就能引爆樓市的狀態(tài)，已經(jīng)過(guò)去了！

未來(lái)的樓市格局，就是一漲，二平，七降！10%的房子會(huì)漲，20%的房子會(huì)跟著通脹走，70%的房子，沒(méi)有保值增值功能！

而城市更是如此，90%的城市，房子已經(jīng)沒(méi)有保值增值功能，如果還想買(mǎi)房，需要切換城市，切換地段。

就以南京為例，未來(lái)5年，南京的房?jī)r(jià)處于什么檔次？南京的各個(gè)地段的房?jī)r(jià)，處于什么檔次？這個(gè)不好一概而論，但我們可以嘗試做一點(diǎn)梳理：

1.南京不是全國(guó)最紅的8個(gè)城市之一了！為何是8個(gè)？4個(gè)一線城市，這個(gè)很難撼動(dòng)，一線就是一線。2個(gè)頭部二線城市（人口流入較大、產(chǎn)業(yè)發(fā)展快速的頭部二線）+2個(gè)崛起二線城市（基礎(chǔ)弱一點(diǎn)，但崛起速度太快，不限定是某兩個(gè)城市，會(huì)有變化）。

所以看完這個(gè)清單我們就明白，南京在不在這8個(gè)城市清單里面？不在的，一方面我們的產(chǎn)業(yè)和人口，沒(méi)有大爆發(fā)，另外也不屬于快速崛起型，整體以平穩(wěn)為主。但南京有機(jī)會(huì)爭(zhēng)奪TOP 9-TOP10的位置（說(shuō)的是房?jī)r(jià)保值能力），放眼全國(guó)600多個(gè)城市，再差也是TOP2%的城市，所以在南京買(mǎi)房，可以跑贏全國(guó)大部分城市，但需要控制預(yù)期，不是最紅的那一批。

2. 南京內(nèi)部，正在出現(xiàn)劇烈分化，南京提出的遠(yuǎn)郊9大新城，一半搞不起來(lái)。不是說(shuō)他們不好，而是目前這個(gè)時(shí)代，經(jīng)濟(jì)增速是有限的，資源也是有限的，攤子鋪這么大，投入產(chǎn)出太低，最后形成一個(gè)局面：

土地出讓金，難以覆蓋這個(gè)片區(qū)的道路建設(shè)、地鐵建設(shè)、和其他正常建設(shè)。比如一個(gè)板塊的土地出讓金，滿打滿算也就100億，但想建成這個(gè)板塊，基本開(kāi)支需要200億，中間還有很多成本消耗，那最后搞這個(gè)新區(qū)的意義在哪？搞了也沒(méi)有人來(lái)，人在哪？這些都是問(wèn)題。

城市在收縮，人也在收縮，資金也在收縮。尤其南京這幾年，在中心區(qū)狂供地，直接把血吸干了，外圍區(qū)發(fā)展太難。

最后針對(duì)房票政策做一個(gè)總結(jié)：穩(wěn)中向好！

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