21世紀經(jīng)濟報道 記者陳嘉玲 北京報道

即便房地產(chǎn)信托有抵押地塊，也不能最終保證信托計劃無虞。

近日，一位投資者告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，2020年10月投資的中建投信托·安泉560號（俊發(fā)林泉雅苑）集合資金信托計劃（下稱“安泉560號”），項目抵押地塊“莫名其妙”調(diào)整為安置房并已全部交付回遷戶安置入住，“抵押物已經(jīng)落空了”。

原中國銀保監(jiān)會浙江監(jiān)管局于7月25日向該投資人回復的一份《銀行保險違法行為舉報調(diào)查意見書》（下稱“《調(diào)查意見書》”）顯示，浙江監(jiān)管局于2023年4月27日受理投資人的舉報事項并已調(diào)查結(jié)束。經(jīng)調(diào)查，浙江監(jiān)管局認為，中建投信托在“安泉560號”項目上對抵押物龍泉俊園·中天北城A1地塊的貸后管理存在不到位的情況。同時表示，本次調(diào)查所發(fā)現(xiàn)問題，我局將依據(jù)實際情況依法采取相應(yīng)監(jiān)管措施。

本報記者經(jīng)多方采訪了解，確認上述《調(diào)查意見書》屬實。

關(guān)于對《調(diào)查意見書》有何回應(yīng)、公司在項目存續(xù)期間是否存在失職以及信托項目最新兌付情況等問題，中建投信托7月31日回應(yīng)稱，“根據(jù)信托法律法規(guī)和信托合同規(guī)定，公司作為受托人，對信托計劃相關(guān)信息負有保密義務(wù)，僅能向該項目的投資人介紹和提供信托產(chǎn)品相關(guān)的信息。信托計劃的相關(guān)情況，公司將根據(jù)信托業(yè)務(wù)信息披露的相關(guān)監(jiān)管要求，及時進行信息披露。”

存續(xù)期內(nèi)抵押物變成安置房被交付

上述監(jiān)管認為貸后管理不到位的抵押物中天北城A1地塊，在信托存續(xù)期間就已變成安置房進行分配及交付了。

2021年6月4日，“俊發(fā)龍泉俊園”的微信公眾號發(fā)布消息稱，中天北城（A1地塊）作為回遷房于6月1日-3日進行了盛大交付。根據(jù)該公眾號披露，2021年4月26-27日，龍泉俊園·中天北城A1地塊在五華區(qū)紅云街道、右營社區(qū)以及村組領(lǐng)導的支持下開展回遷房選房工作，回遷共計兩幢住宅建筑，1031套房源，安置房總面積104847.09㎡。

彼時，距離“安泉560號”的成立時間剛過去半年。“安泉560號”成立于2020年10月23日，信托規(guī)模為2.733億元，原定存續(xù)期為18個月，受托人中建投信托以信托計劃全部資金向借款人云南瑞玖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“瑞玖地產(chǎn)”）發(fā)放信托貸款，用于俊發(fā)昆明林泉雅苑項目的開發(fā)建設(shè)。

推介資料和信托合同等材料還顯示，作為風控措施，俊發(fā)集團有限公司作為保證人、多家集團子公司作為項目共同還款人，同時還有三塊土地對應(yīng)的房地產(chǎn)項目作為抵押物。具體而言，分別是編號為“云（2020）安寧市不動產(chǎn)權(quán)第0006449號”的土地使用權(quán)對應(yīng)項目安寧俊發(fā)城·觀雅苑（項目案名）（下稱“安寧抵押物一”）；編號為“云（2021）安寧市不動產(chǎn)權(quán)第0002323號”的土地使用權(quán)對應(yīng)項目安寧俊發(fā)城·觀熙苑（項目案名）（下稱“安寧抵押物二”）；以及編號為“云（2019）五華區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第0170371號”的土地使用權(quán)對應(yīng)項目，即云南俊泰持有的中天北城A1地塊土地使用權(quán)（下稱“五華抵押物”）。

該地塊位于昆明市五華區(qū)紅云街道，紅園路南側(cè)、龍泉路東側(cè)，登記用途為城鎮(zhèn)住宅用地；占地面積15,063.60平方米，計容積率建筑面積110,650.02平方米。根據(jù)國有使用權(quán)土地出讓合同及補充條款，項目共同還款人云南俊泰需承擔回遷房建筑總面積38,544.3平方米。

也就是說，上述被“盛大交付”的安置房，其總面積遠超出推介材料和信托合同所約定的面積。而中建投信托在五華抵押物進行“盛大交付”的節(jié)點及之前，未曾披露過任何信息。

對于“受托人是否存在項目管理期間管理失職問題”，中建投信托2023年3月22日在項目現(xiàn)場溝通會上回復投資人稱，“交易對手的公眾號不屬于交易文件約定的各方履行通知義務(wù)的渠道，也不是金融行業(yè)常規(guī)的貸后管理渠道，因此未及時通過公眾號發(fā)現(xiàn)上述信息并不構(gòu)成受托人的管理失職。”

信托項目仍有1.5億未兌付

對于房地產(chǎn)信托而言，抵押項目的銷售回款顯得格外重要。

據(jù)了解，盡管沒發(fā)現(xiàn)五華抵押物被調(diào)整為安置房，但是，在該抵押物的第一個銷售考核節(jié)點為2021年7月30日之前，受托人中建投信托已關(guān)注到抵押物的銷售不及預期的情況。彼時，中建投信托曾采取了相應(yīng)的措施，如2021年10月11日，交易對手方提前還款3000萬元，于2022年4月追加了俊發(fā)空港城的三塊土地抵押，追加另一家集團子公司承擔共同還款責任，并向交易對手發(fā)函要求全部貸款均提前至2022年4月23日到期。

據(jù)投資人介紹，在這之前，還曾提出過項目延期。2022年4月21日，因交易對手方面臨階段性流動性壓力，中建投信托召開“安泉560號”第一次受益人大會，提請審議信托計劃延期12個月，但被信托投資人投票否決。根據(jù)信托計劃合同約定，因交易對手或擔保人未能按時足額履行債務(wù)或其他原因，信托計劃自2022年4月23日起進入延長期，至2022年10月23日止。

2022年11月2日，中建投信托向投資人發(fā)布信托項目清算事項，表示在信托計劃終止日，“安泉560號”信托計劃信托專戶余額預留必要的費用后，暫無資金可向受益人進行分配。

截至目前，該信托項目已逾期超一年，仍有1.51億元未兌付。

據(jù)《2023年二季度信托資金管理報告》（下稱《管理報告》）顯示，截至今年二季度末，“安泉560號”信托計劃仍有1.51億元未能兌付；2023年二季度，信托計劃向受益人分配信托本金580.94萬元。2023年1-5月，借款人瑞玖地產(chǎn)凈利潤虧損449.17萬元；2023年1-6月，三名共同還款人的凈利潤也悉數(shù)告負。

對于項目逾期的原因及后續(xù)應(yīng)對措施，中建投信托回復稱，受宏觀經(jīng)濟形勢及市場變化等原因影響，部分房地產(chǎn)項目交易對手出現(xiàn)流動性問題。公司結(jié)合每個項目的實際情況，積極采取協(xié)商展期、訴訟催收、債務(wù)重組、盤活底層資產(chǎn)等措施，推動風險資產(chǎn)處置化解，維護受益人最大合法利益。

安置房事件陷入“羅生門”

值得注意的是，中建投信托彼時發(fā)布的“安泉560號”項目延期方案材料仍顯示，抵押物中天北城A1地塊土地價值25,672萬元，貨值7.65億，扣除后續(xù)支出后的盈余資金測算為5億元-5.4億元。

直至安置房“盛大交付”一年多以后，2022年9月6日，中建投信托稱收到云南俊泰來函，表示A1地塊“地上建設(shè)的住宅已按政府要求作為安置房進行分配及交付，已無可售住宅作為信托計劃的還款來源”。隨后于2022年11月24日，中建投信托正式發(fā)布公告通知投資者A1地塊已被當作安置房全部進行交付并入住。

而安置房事件似乎也陷入“羅生門”。譬如最為關(guān)鍵的問題——抵押物究竟何時被調(diào)整為安置房的，各方說法不一。

其中一種說法是在抵押之前該地塊就調(diào)整為回遷安置房。據(jù)了解，2022 年 11 月 8 日，A1 地塊所在地紅云街道辦事處曾對中建投信托通過信訪渠道提出的上訪訴求進行了書面答復，稱“云南俊泰將 A1 地塊全部調(diào)整為回遷安置房是基于地塊交易條件和配建協(xié)議的約定，且地塊交易條件和配建協(xié)議產(chǎn)生于 A1地塊抵押給受托人之前”。

不過，在前述現(xiàn)場溝通會上，中建投信托對投資者回復表示，截至回復日，中建投信托尚未取得抵押物何時被調(diào)整為安置房的證據(jù)材料，無法確定該事件發(fā)生的時點是在信托計劃設(shè)立之前。目前，受托人正通過申請政府信息公開、行政訴訟等方式要求抵押物所在地行政主管部門提供抵押物調(diào)整為安置房的相關(guān)證據(jù)材料。

中建投信托還認為，無論最終核實安置房事件在信托計劃成立前是否已發(fā)生，在交易對手故意隱瞞且無公開信息可供查詢的情況下，受托人對土地出讓合同補充協(xié)議關(guān)于抵押物需承擔不超過3.8萬平方的安置房而非目前實際的10萬多平方的約定擁有合理的信賴基礎(chǔ)，且受托人也已根據(jù)合法程序辦理抵押登記取得他項權(quán)證，因此受托人在盡職調(diào)查環(huán)節(jié)并不存在管理失職。

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