7月18日，廣州2022年第二輪“土拍”大秀如期而至。

稍早前，北京、杭州、武漢、東莞、蘇州、青島、廈門等地今年第二輪“土拍”已陸續(xù)收官。

記者了解到，廣州此輪掛牌14宗涉宅用地，其中3宗流拍，3宗溢價(jià)，總成交金額超209億元。其中，天河區(qū)一“明星地塊”共有7家房企共同競(jìng)爭(zhēng)，總計(jì)競(jìng)拍超過(guò)54輪，溢價(jià)觸頂后直接進(jìn)入搖號(hào)階段。央企保利一舉拿下3宗地塊，成為本輪“最大贏家”，越秀、廣州寶信等地方國(guó)企也斬獲頗豐。民企中僅廣州嘉達(dá)入場(chǎng)參拍。

圖源：中指研究院土拍規(guī)則變化激活房企積極性

經(jīng)過(guò)多家房企54輪競(jìng)價(jià)鏖戰(zhàn)，天河區(qū)燕塘地塊三(AT020883地塊)觸頂81.19億元，溢價(jià)率15%。根據(jù)該宗地掛牌出讓公告中的成交原則，該地塊因觸及最高限制地價(jià)，將直接進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。

圖源：該宗地掛牌出讓公告

據(jù)了解，廣州土拍市場(chǎng)上一次出現(xiàn)搖號(hào)地，還要追溯到2021年4月的首次集中供地。

有知情人士稱，保利、越秀、中海、華潤(rùn)置地、珠海華發(fā)、珠江實(shí)業(yè)、廣州嘉達(dá)等房企將進(jìn)入搖號(hào)階段。

圖源：廣州交易集團(tuán)有限公司廣州公共資源交易中心官網(wǎng)

上述知情人士認(rèn)為，本輪土拍最大亮點(diǎn)在于，除海珠區(qū)一宗地塊仍保留“限地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)”規(guī)則外，其余地塊均無(wú)競(jìng)自持環(huán)節(jié)，直接采用“限地價(jià)+搖號(hào)”方式。

“競(jìng)自持，意味著開(kāi)發(fā)商該部分的建面無(wú)法用于銷售，實(shí)際上提高了拿地成本，而取消競(jìng)自持，相當(dāng)于給企業(yè)減負(fù)了。”該人士說(shuō)。

對(duì)此，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉分析稱，“對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，取消競(jìng)自持環(huán)節(jié)，意味著成本降低而盈利空間增大，必然會(huì)提升拍地的積極性。”

規(guī)模再次縮小土地質(zhì)量提升

記者觀察發(fā)現(xiàn)，本輪土拍共有14宗地塊掛牌，建筑總面積146.58萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)約253億元。這是廣州近五輪土拍中，規(guī)模最小的一次。

廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)研究認(rèn)為，掛牌數(shù)量減少，并不代表土拍遇冷，而是集中供地逐步完善的體現(xiàn)。本輪雖掛牌數(shù)量減少，但放出了質(zhì)量上乘、價(jià)值可觀的地塊，這有利于房企集中資金，拿下心儀地塊，保障后續(xù)市場(chǎng)的供應(yīng)穩(wěn)定。

“去年前兩輪土拍，雖然都一次性上架48宗地塊，但由于間隔時(shí)間短，房企現(xiàn)金流承壓，導(dǎo)致成交率從87.5%驟降至47.9%。從去年第三輪開(kāi)始，掛牌量明顯減少，但土地質(zhì)量較好，成交率已有明顯提升。”廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)人士分析道。

從地塊分布來(lái)看，本輪土拍的14宗地共涉及天河、海珠、荔灣、白云、黃埔、花都、南沙、增城等區(qū)。其中，天河有2宗地塊掛牌。據(jù)了解，天河區(qū)上一次有土地掛牌出讓，還是2020年的奧體公園北側(cè)地塊。海珠區(qū)、荔灣區(qū)、白云區(qū)也各有2宗地塊掛牌。

本輪掛牌的天河區(qū)燕塘地塊三(AT020883地塊)，位于后天河北片區(qū)，周邊的教育資源、醫(yī)院、購(gòu)物廣場(chǎng)等生活配套一應(yīng)俱全。早在此前的報(bào)名階段，就已吸引了多家房企，成為本輪土拍的大熱門。

此外，荔灣區(qū)南岸路26號(hào)AL011113地塊、荔灣區(qū)西塱AF022050地塊、海珠區(qū)鶴洞大橋南廣州鋅片廠南片區(qū)、沙渡路鶴洞大橋北側(cè)橡膠一廠地塊，也吸引了多家房企報(bào)名參拍。

“拿出優(yōu)質(zhì)地塊，吸引開(kāi)發(fā)商并給市場(chǎng)讓利。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，廣州本輪土拍，仍舊堅(jiān)持縮小供應(yīng)量，優(yōu)化供地區(qū)域，有利于降低流拍對(duì)市場(chǎng)情緒的擾動(dòng)，維持市場(chǎng)溫度，逐步讓土地市場(chǎng)回歸至正常態(tài)勢(shì)。

土地市場(chǎng)現(xiàn)復(fù)蘇信號(hào)

從本次競(jìng)拍結(jié)果來(lái)看，除天河區(qū)燕塘地塊三(AT020883地塊)結(jié)果未出外，其余地塊均由央企或國(guó)企包攬。

值得注意的是，盡管央企或國(guó)企仍是拿地主力，但廣州本輪土拍中也出現(xiàn)了民營(yíng)房企的身影。

據(jù)前述知情人士透露，廣州嘉達(dá)將參與天河區(qū)燕塘地塊三(AT020883地塊)的搖號(hào)。

據(jù)了解，廣州嘉達(dá)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司是一家廣州本土民營(yíng)房企，此前已在廣州開(kāi)發(fā)了錦繡花園、東山一品、東山菁品等項(xiàng)目，多位于海珠區(qū)、越秀區(qū)等中心區(qū)成熟地段。

在今年5月的廣州第一輪土拍中，荔灣區(qū)金橋二期地塊，由來(lái)自福建的民企蘭園控股奪得。

6月30日，杭州第二次土拍落幕，45宗成交地塊中，民企競(jìng)得26宗(含3宗與國(guó)企合作)，比重為65%;拿地金額387億，占比70%。更值得一提的是，本次22總溢價(jià)地塊中有17塊為民企獲得，幾乎包攬80%，民企整體溢價(jià)率約為國(guó)企的2倍。

有分析人士認(rèn)為，民企加大對(duì)土地市場(chǎng)的投入，說(shuō)明房企對(duì)樓市的預(yù)期可能出現(xiàn)了改變，是一種積極信號(hào)。

對(duì)此，中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)認(rèn)為，總體來(lái)看，多數(shù)民企資金仍然承壓，拿地動(dòng)力仍不足，未來(lái)還需相關(guān)政策的落地，以緩解民營(yíng)房企資金壓力，提升市場(chǎng)的活躍度。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前，多地已完成今年的第二輪集中供地，對(duì)比此前的第一輪，均有不同態(tài)勢(shì)的增長(zhǎng)。得益于地方供地規(guī)則的放寬和拿地門檻的降低，土地流拍現(xiàn)象有所好轉(zhuǎn)，部分城市甚至成交率達(dá)到100%。

圖源：廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)

廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)分析認(rèn)為，在市場(chǎng)政策端釋放一定利好信號(hào)的助力下，各地土地市場(chǎng)已顯露出了回升跡象。

據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國(guó)100個(gè)城市土地(含純住宅、商住、商辦用地)成交幅數(shù)為959宗，環(huán)比5月增速為63%。

“熱點(diǎn)成熟區(qū)域依舊是拿地的主要選擇，其他區(qū)域則能避開(kāi)就避開(kāi)，主要是開(kāi)發(fā)商資金鏈相對(duì)緊張、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍未暴露完畢，市場(chǎng)回升基礎(chǔ)仍不扎實(shí)。”李宇嘉表示，只有在商品房市場(chǎng)回升趨勢(shì)確定，民企開(kāi)發(fā)商層面風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始妥善解決，銀行等對(duì)企業(yè)融資正常化了，土地市場(chǎng)才能徹底復(fù)蘇。

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