問：十三老師好，請教一下：如果一個小區\/一個片區的雙拼戶型占比較多，會不會由于雙拼戶型賣不出好價格而對面積小點的單證戶型價格上漲造成壓制?

答：不會的，同一個小區，單證房完全走市場價，品質高的小區，單證房還會因為稀缺獲取溢價。 雙證房則對標單證房，以面積、品質、數量等緯度下調價格。

問：老師您好!手上無房票，之前考慮購公寓以收租金為主儲備資產，但聽老師說公寓不值得投資，現考慮用親戚房票，是不是雙方去律師處公證協議就可以了?請問如何操作?請老師指教!

答：代持最大風險是人品 風險控制: 代持協議+抵押+長租協議+授權委托協議四項 目的是證明實際出資人及產權人是你，代持人不能出售，你可以不經過代持人同意出售 給代持人10%的利潤，分期付款

問：廣州現在是不是底部了 是不適合現在入手呢 有推薦的區域和小區嗎

答：我們就是坐在深圳這個井里，觀不到廣州的天，建議關注“十三房”公眾號，會有更多的不同城市分析。

問：你好，十三老師，我一直是你們十三房的忠實粉絲 現在我的深戶大概十二月份能批下來，首付150到2,00萬之間，沒房貸能首付三成。純投資為主，不自住的 這段時間大概看了一下(網上看的) 1.寶安中心區的凱旋城(80方左右)和西城上筑(75方左右) 2.南山區的前海片區 諾德假日花園 (60方左右) 3 深圳灣的太古城南(40方左右) 總價都在500-700之間 打算持有5年左右的，主要都是考慮二手房，想以租金頂部分月供，減輕壓力的 請問老師，如果是你們選的話，這三個區域該怎樣排序呢?請老師多多點評一下 望十三老師多多指點一下，謝謝老師!

答：你關注的都是西部熱點片區的熱點樓盤，很有眼光。 但是有個問題，這些樓盤從去年到今年一直在漲，而且是急速上漲。 舉個例子，我城市群有個粉絲去年底350萬入了諾德假日的48平小兩房，不到一年飆到了490萬，業主還計劃繼續拉升到520萬。 這些熱盤靠著前海自貿區的概念，在周邊無利好落地的情況下，已經透支了多少漲幅，恐怕不敢細算吧。 而且這些漲的太快的區域，租售比一定是跟不上的。 我認為，818這一波之后，需要根據漲幅大小，重新規劃選籌，而不是盲目去追熱點。

問：老師你好!我在三線城市有套房，貸款用的公積金，我媳婦是主貸人，征信上我沒有房貸記錄，如果離婚，買房子給媳婦，去深圳買房算白戶嗎?謝謝!

答：算，別看這些燒腦的政策，其實就抓住一個核心，有沒有貸款記錄，有則五成，否則三成。

問：星主，你好。想咨詢您手里有100左右的預算，想在西部選一個上車盤，選在哪里比較好?另外，我和我老婆都用了貸款名額，但是沒有在深圳置業，這種情況貸款有辦理低首付的方式嗎?

答：你好，感謝贊賞! 深圳如何操作成3成首付? 1.全款抵押，找墊資公司配合 2.找渠道5+2，做2成首付貸 3.開發老人票，做接力貸 首付100萬，關注碧海 西鄉 翻身地鐵邊的次新盤小戶型。

問：十三老師您好!一家三口，深戶，有套西麗自住三房，現打算把民治鑫茂花園兩房出售大約400萬，另自備子彈400發，請問投資可以入手哪里呢?有沒有合適的樓盤推薦呢?能詳細些講講嗎?這幾天惡補了一通樓市信息，頭都是大的

答：你好，深圳投資實操邏輯： 一、堅決看好碧海-寶中-前海-蛇口--深圳灣-深圳灣超級總部基地這條海岸線; 二、一路向西，大方向大趨勢堅決不變; 三、1000+的產品，只考慮南山; 四、堅決看好大戶型(89-180平的次新產品); 五、不僅看多，而且做多; 六、樓齡、地鐵、戶型、品質、價格、學位、商業、地段必須中4-5個。 板塊選擇的先后順序： 第一類還是學位房:更看好今年漲幅不大的二梯隊學位房。 第二類是熱點片區沒有漲的樓盤。 第三類是碧海、龍勝、紅山、前海等片區小戶型已經上漲，大戶型還沒啟動的片區; 第四類是熱點片區上漲后將購買力擠到出到的光明、沙井這些副城的中心區域。 2個方案： 1.子彈800入手2套低價潛力盤。 2.入手1套剛改型標的，剛需和豪宅是2套漲幅邏輯。 根據你的房票來選擇，自住注重“質”，投資注重“量”。 1100-1600可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性價比相對高一些，認可單價8萬左右的標的。 【前海南片區】(南海中學)：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學里(文華)、華潤潤璽四期新盤(科華)，陽光帶濱海城(南外高新)，海怡東方花園(南外高新) 【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府(目前已沒有了) 【蛇口】半島城邦四期五期新盤(南外濱海)，南海玫瑰園(育才太子灣) 【后海】蔚藍海岸二期(北師大)，后海理想雅園、海境界(育才)漾日灣畔(南二外)，太古城(深圳灣)，海怡灣(深圳灣) 【后海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣(少量2房戶型) 寶安低價盤：寶中碧海花樣年、君逸世家、白金假日、財富港、圣拿威、中信灣上六座、富通城三期、玉湖灣。其中富通城性價比相對較高。 以上選籌可作為參考，能不能入手重點還是看價格，逢筍入。

問：請問十三老師，資金總量400萬，買鹽田區的佳兆業新房還是光明龍光玖龍臺公寓?或老師有更好的建議?

答：在我們成為土豪之前多念幾遍： 不要買公寓 不要買公寓 不要買公寓 鹽田能不能買，主要從內生需求，外溢需求，以及深圳還有第三種需求，投資需求來看。 鹽田的主要產業是港口物流以及小打小鬧的旅游產業，前者低附加值低薪，后者帶不來購買力。第二，外溢需求，8號線強連接羅湖，弱連接福田，羅湖由于寫字樓老舊，城市建設過早，歷史包袱重，產業只剩一些娛樂餐飲，零售，物流以及小型貿易，這些對房價都是弱推動力。那福田人會不會買鹽田呢?對于深圳人民來說，龍崗如果是鄉下，那山的那邊海的那邊的鹽田就是另一個世界，自然投資熱錢也不會進來，所以你是外地純投資，佳兆業也不算一個好的標的。

問：十三老師您好!請問深汕合作區的住宅值得投資嗎?

答：我非常不看好飛地建設，天然的割裂導致成功的概率幾乎為零。 但這塊飛地的主導者是深圳，又讓我有點不確定。 現在單價畢竟只有一萬出頭，如果百八十萬對你來說不算錢，買一套賭一把也無所謂，買完就忘記它，等十年后再看吧。

問：十三老師，你好，請教兩個問題: 1. 本人深戶，父母55歲，可以隨遷戶口到深圳嗎 2. 父母在老家有一套純公積金貸款的房子，戶口遷至深圳可以三成首付買房嗎

答：1，可以隨遷，但需要你入深戶滿八年 2，公積金貸款不上征信，可以三成買房

問：深業新岸線和商都為什么在寶中里漲得不多啊?就是對比西城上筑

答：深業新岸線，國企建的房子，容易老，國企的物業，保養不好，國企的設計，不接地氣，面積又五大三粗的，不好再正常不過。 尚都沒有比上筑差，個別戶型當時被低估了，往上沖的多點，鏈家成交價有時可能是高評后的數據。

問：十三老師好!想在深圳投資房產;今年1月剛在華僑城香山美墅五期買了一套165平米的住宅;綜合價10萬多一平米精裝房，現在還想投資一套，如果是投資住宅要找人代持(兒子單身暫時沒有名額)，那投資哪個區塊的房產比較好;如果是投資商業地產(公寓，寫字樓如何選)，又是哪些區域比較好?準備資金在1000萬～2000萬左右;

答：你好，感謝贊賞! 深圳投資實操邏輯： 一、堅決看好碧海-寶中-前海-蛇口--深圳灣-深圳灣超級總部基地這條海岸線; 二、一路向西，大方向大趨勢堅決不變; 三、1000+的產品，只考慮南山; 四、堅決看好大戶型(89-180平的次新產品); 五、不僅看多，而且做多; 六、樓齡、地鐵、戶型、品質、價格、學位、商業、地段必須中4-5個。 七、公寓，寫字樓，小產權回避 板塊選擇的先后順序： 第一類還是學位房:更看好今年漲幅不大的二梯隊學位房。 第二類是熱點片區沒有漲的樓盤。 第三類是碧海、龍勝、紅山、前海等片區小戶型已經上漲，大戶型還沒啟動的片區; 第四類是熱點片區上漲后將購買力擠到出到的光明、沙井這些副城的中心區域。 2個方案： 1.子彈800入手2套低價潛力盤。 2.入手1套剛改型標的，剛需和豪宅是2套漲幅邏輯。 根據你的房票來選擇，自住注重“質”，投資注重“量”。 1100-1600可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性價比相對高一些，認可單價8萬左右的標的。 【前海南片區】(南海中學)：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學里(文華)、華潤潤璽四期新盤(科華)，陽光帶濱海城(南外高新)，海怡東方花園(南外高新) 【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府(目前已沒有了) 【蛇口】半島城邦四期五期新盤(南外濱海)，南海玫瑰園(育才太子灣) 【后海】蔚藍海岸二期(北師大)，后海理想雅園、海境界(育才)漾日灣畔(南二外)，太古城(深圳灣)，海怡灣(深圳灣) 【后海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣(少量2房戶型) 寶安低價盤：寶中碧海花樣年、君逸世家、白金假日、財富港、圣拿威、中信灣上六座、富通城三期、玉湖灣。其中富通城性價比相對較高。 以上選籌可作為參考，能不能入手重點還是看價格，逢筍入。

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