初夏的北京，風和日麗。5月10日至11日，位于北京市政務服務大廳五層的公共資源交易綜合分平臺，參加土地交易活動的人絡繹不絕。

北京首批集中供地備受矚目

持續兩日，北京市本年度首批商品住宅用地集中出讓收官，30宗住宅用地土地總面積約169公頃，規劃建筑規模約345萬平方米，共實現土地出讓價款約1110億元。其中通過現場競價有15宗地順利成交，包括此前已經成交的5宗地，被21家房企以單獨或聯合體形式競得;10宗地競到高標準商品住宅建設方案投報階段，將通過專家評審方式最終確定競得人，最終花落誰家，還要靜待后續結果。

兩日連拍981.43億元 10宗地歸屬保留懸念

此前，已有長春、西安、廣州、重慶、無錫、沈陽、杭州7個城市完成了首批住宅土地集中出讓，從土地市場的反映來看，不同城市表現各異。而作為一線城市典型代表，北京首批住宅用地集中出讓自然是備受各方矚目。

此次北京供應的首批地塊提前確定并公布了土地合理上限價格、競建“公共租賃住房”上限面積、競政府持有商品住宅產權預設份額等，并公布了競買人需提交的《房屋售價承諾書》模板，要求競買人對未來房屋售價及住房最低品質保障等內容做出承諾。從公布的價格上限來看，超九成地塊溢價率未超過15%。

土拍首日，涉及朝陽區、海淀區的共計12宗地進行了現場競價，土地總面積約52公頃，總建筑規模約113萬平方米，實現土地出讓價款516.19億元，配競建公共租賃住房面積共計12.3萬平方米。12宗地均達地價上限，進入后續競買程序。通過現場競價有5宗地成交;7宗地競到高標準商品住宅建設方案投報階段。

翌日，包括豐臺、石景山、通州、亦莊、密云、延慶、大興在內的13宗地繼續競拍。最終，實現土地出讓價款465.24億元。其中，3宗地塊因觸及雙頂，轉入競高標準商品住宅建設方案投報程序，歸屬待確定。

據統計，北京首次集中供地共拍出的30宗土地，平價溢價率為7%，整體溢價率水平處于低位。并有22宗地競至土地合理上限價格，實現了競建公共租賃住房、政府持有商品住宅產權份額和高標準商品住宅建設方案評比。本次出讓設置競報政府持有商品住宅產權份額程序的6宗地塊全部進入競報階段，有4宗競至份額上限。未來此類住房的購房人實際支付購房款將有13%-20%的下幅，切實減輕自住需求購房人的負擔，落實了“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。

北京房地產業協會副會長及秘書長陳志認為，土拍制度設計上出現的一系列變化，政府設置土地價格上限、企業需要承諾市場售價等，都是為了讓房屋產品成為老百姓需要的生活用品，減少它的金融屬性，這是房地產市場平穩健康發展的要求。

數十家房企角逐 首開、卓越各取4宗地塊

延續前幾個城市的土地市場熱度，本次北京首批商品住宅用地集中出讓吸引了數十家房企參與競拍。像中海就獨自報名了18宗地塊，華潤、金地、萬科、招商等(含聯合體)報名超過16宗地塊。同時，也有像越秀、石泰、天時湯山等新面孔參與。但是，未見恒大、綠地、首創等土拍市場常客的身影。

位于朝陽、海淀、副中心區位條件較好的幾宗項目，競拍前網上報價就超過雙位數，可見房企關注之高。針對以上地塊，采取了競報政府持有商品住宅產權份額的交易方式。而在中心城區、三城一區范圍或軌道交通站點周邊區域的項目，則采取配建及競建的方式，共實現公共租賃住房及國際人才社區住房建設面積32.3萬平方米。

盡管地塊設置了不同的競買條件和交易方式，但房企競拍熱情不減，25宗進入現場競價環節的地塊，22宗地均達到地價上限，3宗地未達地價上限。有的場次甚至經過上百輪的競價，才進入后續競買程序。

從已成交的20宗地塊來看，卓越、首開各取得4宗地塊(包含聯合取地)，成為此次北京集中供地取地金額最高企業;融創、金地、中冶、保利、中交各取地2宗;越秀地產則聯合天恒，首次進軍北京市場。反觀獨自報名了18宗地塊的中海地產，目前仍無斬獲。

“空窗期各大房企手上缺糧，急于補倉，熱情因此不減。由于土地市場也開始分化了，開發商都想要拿到一些好的地塊，但優質地塊就只有這么多，受限于短期內資金問題，大部分開發商更愿意將資金投入到熱點優質地塊當中。”中國房地產品牌專委會副主席姚科分析說，房企有限的資金將投入到更有價值的區域及土地，將對投資進行層層篩選精判，拿地模式也需要多元化，對投資要求進一步提高。另外，一年三次供地，房企的壓力依次疊加，所以在第一批次遇到合適的地塊，盡量選擇了多拿。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示，土地集中供應帶來需求的增加，開發商的資金成本也相應增高。現在即使價格高，企業也要拿地，不拿地就無法獲得盈利。

合碩地產機構首席分析師郭毅認為，房企在參與土地競拍除了業績和戰略布局考量之外，還會考慮自己的品牌占位以及市場占位，這個層面上也需要有相對應的規模化來作為支撐。

未完待續 房企拼高標準商品住宅建設方案

為落實北京城市總體規劃中提出的建設國際一流和諧宜居之都的要求，本次掛牌交易地塊全部設置了最低品質保障要求，未來住宅要實現綠色建筑二星級標準、采用裝配式建筑且裝配率達到60%、設置太陽能光伏或光熱系統。同時在全國首個提出了高標準商品住宅建設方案評選的交易程序，明確了評審內容和評分標準。

在本次現場競拍中，總共有10宗地競到高標準商品住宅建設方案投報階段，將通過專家評審方式最終確定競得人。

陳志表示，為了滿足老百姓對美好生活的需求，現在的企業不斷的升級迭代。獲取合理利潤和提供高品質住宅不是矛盾的，兩者之間需要尋求一個平衡點，這個點不是靠企業想象的，是需要各種因素相互匹配的。另外，高品質住宅的實現過程中，還要考慮市場能否支撐。

依靠科學技術進步，提升住宅品質是行業高質量發展的必然要求。姚科指出，建設綠色地產，健康住宅，智慧社區，內部通過管理要效益，提質增效，推動行業盡快提高質量、提升品質，給廣大居住者一個安心、舒適、滿意的居住環境，不斷滿足人民群眾對美好居住生活的更高要求。

在一位房企負責人看來，房企到了真正比拼科學發展、科學管理的時候了。僅僅比戶型、比配套是遠遠達不到美好生活的要求的。房企行業要思考的是，如何按照“十四五”規劃綱要提出的2035年的目標愿景去呈現。

“高品質住宅不僅僅聚焦于建筑本身，還包括周邊整體環境的打造和運營。這就需要房企結合成本、利潤以及未來的市場預期，做出一個自身能夠接受的方案。”郭毅說。

根據北京市規劃和自然資源委員會通知顯示，對于進入該環節的項目，將從建筑品質和規劃建筑設計兩部分進行評審。從基本檔及提升檔對產品提出建設要求，保障住房品質，進一步提高居民幸福感和獲得感。進入高標準商品住宅建設方案程序的10宗地塊后續成交結果將在市規劃自然資源委網站等官方媒體公布。此外，北京市本年度第二批商品住宅用地將于7月左右發布出讓公告。

關鍵詞： 集中供地 北京 房企 卓越