香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)如今正陷入低潮。

作為全球金融中心的香港，中環(huán)的寫(xiě)字樓租金“貴”絕全球。然而，隨著外資金融機(jī)構(gòu)大幅裁員，中資金融機(jī)構(gòu)、共享辦公平臺(tái)紛紛放慢擴(kuò)張步伐，香港寫(xiě)字樓空置化愈發(fā)嚴(yán)重。

據(jù)悉，位于中環(huán)的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)中心甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率高達(dá)25%，與之相鄰的弧形玻璃建筑——基兆業(yè)大廈，目前僅租出30%。

香港寫(xiě)字樓空置率高企

在香港，外資金融機(jī)構(gòu)占據(jù)了香港甲級(jí)寫(xiě)字樓近30%的辦公空間。

隨著美國(guó)華爾街幾家大型銀行的大幅裁員，香港寫(xiě)字樓空置率逐漸高企，且租金和銷(xiāo)售價(jià)格都在下跌。

根據(jù)差估署公布的《香港物業(yè)報(bào)告2023》，除中區(qū)外，所有分區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓均錄得雙位數(shù)的空置率。此外，今年甲級(jí)寫(xiě)字樓落成量約270.2萬(wàn)平方尺(約合30萬(wàn)平方米)，較去年減少約16%，其中38%和25%的預(yù)計(jì)供應(yīng)量分別來(lái)自深水埗和中西區(qū)。

高力國(guó)際集團(tuán)公司數(shù)據(jù)顯示，香港整體甲級(jí)寫(xiě)字樓空置面積今年達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1300萬(wàn)平方英尺(約合120萬(wàn)平方米)，空置率約15%，是2019年的三倍以上，超過(guò)了曼哈頓12.5%的水平以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手新加坡4.6%的水平。

具體來(lái)看，長(zhǎng)江集團(tuán)中心寫(xiě)字樓的閑置率約為25%，與之一路之隔、可一覽維多利亞港風(fēng)光的基兆業(yè)大廈的出租率僅為30%。

東方證券(香港)分析師馮皓霆表示，“由于金融行業(yè)從去年開(kāi)始萎縮，擁有全球最昂貴寫(xiě)字樓租金的香港，不僅面臨過(guò)剩的寫(xiě)字樓供應(yīng)，還有急跌的租金和價(jià)格。”

回顧香港辦公樓出租由“消費(fèi)升級(jí)”到“消費(fèi)降級(jí)”的三個(gè)時(shí)段，馮皓霆指出，首先是1997-1998年亞洲金融海嘯時(shí)期，當(dāng)時(shí)甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率較低，而丙級(jí)寫(xiě)字樓空置率較高，這是由于行業(yè)變化帶來(lái)的寫(xiě)字樓“消費(fèi)升級(jí)”現(xiàn)象。而2008年金融危機(jī)時(shí)，甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率明顯比乙和丙級(jí)高，因?yàn)榻鹑谠贕DP占比已有成熟的上升趨勢(shì)。最新一輪空置率上升由2014年開(kāi)始，發(fā)展到目前，供過(guò)于求的情景已經(jīng)開(kāi)始影響核心CBD，如中環(huán)中心地區(qū)等。據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署，中環(huán)租金已回落到2013年的水平。

比如長(zhǎng)江集團(tuán)中心，高層最近出租尺價(jià)為109港元，一層租金為每月230萬(wàn)港元，這樣的價(jià)格比去年2月份高峰時(shí)的尺價(jià)148港元(一層租金約為每月310萬(wàn)港元)已有26%的跌幅，但近一年長(zhǎng)江中心的出租率也不多，只有6宗。

世邦魏理仕認(rèn)為，香港寫(xiě)字樓短期內(nèi)很難有積極因素驅(qū)動(dòng)，價(jià)格下跌雖然緩慢，但很難反彈。

香港綜合營(yíng)商指數(shù)下滑

除了金融機(jī)構(gòu)大幅裁員影響甲級(jí)寫(xiě)字樓租金和租賃，香港中小企業(yè)營(yíng)商環(huán)境同樣令人堪憂(yōu)。

根據(jù)香港政府統(tǒng)計(jì)處發(fā)布的中小型企業(yè)業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查報(bào)告顯示，反應(yīng)中小企業(yè)業(yè)務(wù)收益的現(xiàn)時(shí)動(dòng)向指數(shù)從2023年5月的47.2下跌至6月份的44.4，按行業(yè)分析，不少統(tǒng)計(jì)調(diào)查涵蓋的行業(yè)業(yè)務(wù)收益有不同程度的下跌，特別是地產(chǎn)業(yè)(從50.0下跌至43.9)、批發(fā)業(yè)(從50.0下跌至45.7)及進(jìn)出口貿(mào)易業(yè)(從48.0下跌至44.6)。

香港特區(qū)政府發(fā)言人稱(chēng)，中小企業(yè)的整體營(yíng)商氣氛于6月進(jìn)一步回落，外圍環(huán)境疲弱和先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體貨幣政策進(jìn)一步收緊將繼續(xù)影響營(yíng)商氣氛。

8月3日香港生產(chǎn)力促進(jìn)局(簡(jiǎn)稱(chēng)“生產(chǎn)力局”)同樣公布了2023年度第三季“渣打香港中小企領(lǐng)先營(yíng)商指數(shù)”“渣打中小企指數(shù)”)調(diào)查結(jié)果，結(jié)果顯示，五大分項(xiàng)指數(shù)(包括“招意向”、“投資意向”、“營(yíng)業(yè)狀況”、“盈利表現(xiàn)”和“環(huán)球經(jīng)濟(jì)”)全線下跌，其中以“營(yíng)業(yè)狀況”及“盈利表現(xiàn)”的跌幅最為顯著，顯示香港中小企對(duì)本季生意額的信心有所回落。“環(huán)球經(jīng)濟(jì)”也下跌8.0至40.3，反映香港中小企業(yè)正受到外圍環(huán)境的挑戰(zhàn)。

除此之外，拉動(dòng)香港經(jīng)濟(jì)的另一大支柱產(chǎn)業(yè)物流外貿(mào)也出現(xiàn)大幅下滑。

香港統(tǒng)計(jì)處7月25日發(fā)表的對(duì)外商品貿(mào)易統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2023年6月香港整體出口和進(jìn)口貨值均錄得雙位數(shù)下跌。

繼2023年5月份錄得15.6%的按年跌幅后，2023年6月份商品整體出口貨值為3374億港元，同比下跌11.4%。同時(shí)，繼2023年5月份錄得16.7%的按年跌幅后，2023年6月份商品進(jìn)口貨值為3939億港元，同比下跌12.3%。2023年6月份錄得有形貿(mào)易逆差566億港元，相等于商品進(jìn)口貨值的14.4%。

香港政府發(fā)言人表示，在外圍環(huán)境疲弱下，2023年6月商品出口貨值按年進(jìn)一步下跌。輸往中國(guó)內(nèi)地、美國(guó)及歐盟的出口均減少。輸往大部分其他主要亞洲市場(chǎng)的出口繼續(xù)錄得不同程度的跌幅。在環(huán)球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減慢的影響下，香港的出口表現(xiàn)短期內(nèi)會(huì)繼續(xù)顯著受壓。

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