編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮著各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢繆的企業，他們的體系、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地產論壇系列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特別報道系列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

作為其中的“金融篇”，將邀約國內外頂級經濟學者、金融機構進行深度采訪交流，從資本市場的角度觀察當下經濟、金融與行業的發展與趨勢。

香港寫字樓空置率近年一直處于高位，有市場報告指，整體商廈總空置面積超過2000萬平方呎，相當于接近10幢中環IFC 2。

而香港上市的房托基金資產不少以商廈為主，面對市場下行周期，陽光房地產基金認為，定位是重要的一環。

根據香港差估署《香港物業報告2023》數字顯示，截至去年底，整體商廈空置率按年增2.1個百分點至14.4%，創1998年后新紀錄；當時空置率則為15.9%。同時，空置樓面按年大增20.7%至逾2000萬平方呎，相當于接近10幢中環IFC 2。若按商廈等級劃分，甲級和乙級寫字樓空置率均為15.1%，按年分別升2.6及2個百分點。

陽光房地產基金投資及投資者關系總監葉美鈴表示，通關之后看到經濟開始復常，租賃查詢也有增加。但企業方面要考慮多方面的因素，他們希望壓縮成本，所以態度仍然是審慎。而今年和明年有不少新增甲級寫字樓投入市場，短期也需要消化現在的一些空置率以及近期的新增供應。

她認為，現在寫字樓的高空置率會再持續一段時間，如果香港整體租用率沒有恢復到90%多的水平，業主在加租上可能會比較困難。

陽光房地產基金行政總裁兼執行董事吳兆基亦解釋，觀察香港這么多年寫字樓的平均租賃需求，較多的一年約為200多萬平方呎，普通情況一年約100多萬平方呎。目前香港甲級寫字樓大概有超過1700萬平方呎空置，即使在市況好的情況下，也需要4至5年才能消化一半左右的空置面積。

同時，疫情令辦公模式有所改變，彈性上班已成為新常態，商廈租賃市場因而受到影響。

吳兆基說，金融機構明顯認為在家工作的彈性會比較大，所以很多銀行還是容許5天里有3天或者2個星期有4天之內可以在家工作。他相信這個方向沒那么快會扭轉，寫字樓市場出現結構性改變，需要時間調整。

在嚴峻的大環境下，商廈定位及租戶取向變得尤其重要。

吳兆基續指，乙級寫字樓多為商業及服務性寫字樓租賃，主要是教育美容等行業，相對來說需求會較為平穩強勁，可以平衡甲級寫字樓的沖擊。加上會因應租客需求度身訂做一些設施或室內布局，令業主在租金方面較具議價能力。

以豐怡中心為例，將每一層打造成一個美容中心，并帶有裝修，附設洗手間，是一個私隱度很高的空間。該改造反應良好，租賃需求不錯，基金投放的資本性開支回本期不長；租金比起一般寫字樓高，所以認為定位是對的。

葉美鈴補充，服務性行業的租客，包括美容、教育類相關的租戶以本土消費為主，該等行業在疫情復常后，相對防守性強一些，需求也相對穩定。

截至2023年3月底，陽光房地產基金旗下11個寫字樓項目平均出租率為91.5%，平均每呎租金為34.5港元。而5個零售項目的出租率為93.3%，平均每呎租金為67.6港元，表現較好，亦令他們對零售前景看高一線。

“在零售方面，比起寫字樓明顯是向好的，我們也看到整體消費氣氛向好。香港首五個月零售銷售總額上升約21%。而租戶的信心回升，也愿意增加一些租務活動。”葉美鈴說到。

零售前景可期下，基金于今年1月公布以7.48億港元收購西九匯零售物業，該物業位於大角咀櫻桃街海桃灣，交易作價較物業估值8.49億港元折讓約11.9%。該收購已於本年4月中完成。

吳兆基稱，收購該項目主要因為看好大角咀奧運站人流以及住宅供應上升所帶來的消費潛力，而且與基金旗下的零售項目定位相同。該收購動作反映出，在這個時刻基金更看好哪種商業物業類別。

地域方面，葉美鈴亦透露，會密切留意大灣區或者主要城市如北上廣深的投資機會。但由于基金在內地沒有專職團隊，所以希望收購目標鄰近香港，方便日常管理。中長期來說，中國內地及海外的物業占比不會超過基金資產規模的15%，因為基金主要資源、團隊都在香港。

不過對于息口高企的環境，葉美鈴指未來收購會相對審慎一些。

“如果以投資物業的角度來看，利息對我們的影響很大。利息管理方面，我們一直都很注重，有做一些利率掉期合約以對沖利率風險。”

葉美鈴稱，至去年年底時，基金固定利率借貸的比重大概是56%，但預期今年該比例會下跌，因為有部份利率掉期合約將到期。同時，收購西九匯時額外增加一些貸款。

她強調會把利率掉期控制在一個范圍內，認為太多對沖未必是好事，因為當中仍然有一定成本，所以基金亦會以不同幣種的借貸來平衡各方面的風險。

另外，香港證監會梁鳳儀早前提出會與內地探討REITs納入互聯互通機制的可行性。

吳兆基對此表示，如實行一定會對措施表示歡迎，因可以擴大投資者的基礎，加上現在C-REITs比較多集中在基礎建設，接下來希望可以有不同種類的資產納入C-REITs當中，中港兩地一同把餅做大。

不過他認為對于內地投資者而言，由于C-REITs剛剛起步，所以投資者需要時間適應，不可以炒買的心態投資REITs。

“REITs是一個穩定的現金流收入，如果用炒賣股票的邏輯來看REITs，可能你未必會滿意投資回報。但是長遠來看，如果大家愿意長線投資，并有更多優質的物業或基礎設施可以發行REITs上市，相信對市場發展是有益的。”吳兆基如是說。

未來，吳兆基希望經過這幾年的整合，經濟可以有一個復蘇期，有更多的REITs上市，中港兩地房托市場能夠互相輝映，或是C/H REITs同步上市，令投資者有更加有趣的選擇。

以下為觀點新媒體對陽光房托行政總裁吳兆基先生及投資及投資者關系總監葉美鈴女士的訪問實錄：

觀點新媒體：香港零售、辦公樓恢復情況不如年初預判那么好，游客方面，通關已經五個月了，內地訪港旅客只是疫情前三成左右，怎么看這個情況？

葉美鈴：我們分開兩方面來看，寫字樓方面，空置率有15%左右，而且今年和明年仍有不少新增的甲級寫字樓投入市場，短期需要消化現在的空置率以及新增的供應。

如果香港的整體租用率沒有恢復到90%多的水平，業主加租可能是比較困難的。

但是現在看到經濟開始復常，租賃查詢也有增加。當然，企業方面要考慮的因素很多，他們有時可能想壓縮成本或是其他因素，所以態度仍然是審慎。

我們覺得現在香港寫字樓的高空置率會再持續一段時間，但是3月底時的營運數據顯示，我們11個寫字樓物業整體租用率是91.5%。除了大新是甲級寫字樓，其他都是乙級寫字樓，包括在旺角、元朗等，定位上不少是服務性行業的租客，包括美容、教育類相關的。

我們看到在疫情復常后，這一類以本土消費為主的相對防守性強一些，需求也相對穩定。所以在陽光房托整體投資組合中，大新雖然是甲級寫字樓，但是也有乙級寫字樓的服務性行業租戶支持，希望接下來市況隨著經濟活動增多，寫字樓方面可以慢慢恢復。

在零售方面，比起寫字樓明顯是向好的，我們也看到整體消費氣氛向好。

雖然首五個月看到訪港旅客數字只有1000多萬人次左右，和疫情前肯定有一個差距。但是有消費券的幫助，香港首五個月零售銷售總額上升約21%。

雖然看到旅客或者一些開支數字還沒呈現報復性反彈，但是租戶信心開始回升，也愿意增加一些租務活動。

觀點新媒體：目前香港寫字樓空置率比較高，看到數據說未來四年有750萬平方呎供應，您怎么看？

吳兆基：我想需要一個策略性的布局。

剛才說到香港甲級寫字樓的空置率現在已經是14%、15%，某些地區特別是九龍區可能接近20%，供應不多的地方空置率亦高，香港島總體來說比較低，特別是中環、金鐘，明顯比較好一些。

但是香港這么多年來寫字樓的平均租賃需求，好的年份是200多萬平方呎，如果是普通的一年，可能是100多萬呎。

香港甲級寫字樓大概接近有1億平方呎，就是現在有1000萬平方呎空置，再加上剛才說的700多萬平方呎新增供應，其實這6-7年我們要消化2000萬平方呎以上的寫字樓空置，這是需要時間的。

就算是市況好，一年消化200多萬呎，也需要5年才能消化大概一半的空置。

我覺得沒辦法，尤其是疫情后金融機構明顯認為在家工作彈性會比較大，很多銀行還是容許5天里有3天或者2個星期有4天可以在家工作。

我相信這個方向沒那么快扭轉，寫字樓市場有一些結構性改變的，需要時間。

我們的甲級寫字樓很幸運，由于和大新銀行有策略性協議，他們是我們的大租客，有一個較長的租約，所以是比較穩定的。

第二方面，我們有很多服務性的寫字樓，什么是服務性寫字樓？比如元朗有光華廣場，雖然是寫字樓，但是有很多租戶是做教育、兒童輔導班、補習班，也可能是美容，這些是商業性寫字樓租賃，相對來說需求會強很多。

我們在旺角、元朗的物業都受惠于這些，所以平衡了甲級寫字樓受到的沖擊。

觀點新媒體：有甲級寫字樓開始轉型健康機構，會不會競爭變得很大？

吳兆基：用一個例子：我們在旺角彌敦道有一個物業叫豐怡中心，以前主要是創興銀行租的，他們現在離開了。我們就將物業打造成一層有一個美容中心，是一個私隱度很高的空間。

旺角附近亦有大型甲廈，均有醫療美容的租戶，可能比我們大10倍。大有大的做法，做美容或者健身，但我們是為租客度身訂做。

我們發現豐怡的美容租賃需求是相當好的，投放的資本性開支回本期亦較短。比起一般用作寫字樓的租金高，所以我覺得我們的定位是對的。

其實我們母公司（恒基）也有一些寫字樓開始做不同類型的租戶，可能是餐飲、美容，也可能是藝術。相信現在行業開始變得不同了，很明顯。

香港是彈丸之地，但是方便很重要。如果你在中環上班，就在中環做美容和健身，不需要專門跑到元朗，而元朗亦有服務周邊居民的需求。

我覺得，目前來說發展是相對健康的。

觀點新媒體：接下來再做收購，會考慮哪一方面的物業或者地方？

吳兆基：我們會小心一點，但是行動已經反映了我們的策略。

過往收購豐怡應該是2017年，那時候是一個寫字樓，但也是看重旺角那個地區，而且它不只是一個寫字樓，可以打造成一個服務性行業的樞紐，亦與我們另外一個物業很接近，所以有一些協同效應。

收購西九匯物業，大家會覺得是一個鄰近奧運站的商場，與我們本身在做的事，比如剛才說的補習社或者兒童興趣班等租客很相似。

過往會看到我們的商場在將軍澳、上水、元朗，這次我們在市區內，看好大角咀奧運站的人流以及住宅供應上升的幅度和潛力。

這個行動可能反映出在這個時刻我們更看好哪種商業物業類別，所以收購了這個商場。

觀點新媒體：這一年美聯儲利息升了很多，港息也升了很多，造成什麼影響？

葉美鈴：如果以投資物業的角度，利息對我們的因素影響很大。

我們每半年都需要派息，所以要去買項目時都會需要一些融資，無論是銀行融資還是資本市場融資。

大家在預料聯儲局會不會停止加息，甚至有放風說可能會繼續。預期未來利息還有一段時間在高位，所以會直接影響到我們，接下來會相對審慎一些。

現在看香港的市況，除非一些有折讓，比如高銀整體的呎數和價錢，但是整體大額成交是不多的，寫字樓是，商場也是。

有幾個原因，一是買方會考慮利息成本壓力。二是賣方，除了個別急著套現之外，市場上沒有看到有大幅減價的寫字樓或者零售項目，相對來說成交比較淡靜。

吳兆基：大家在觀望，特別是第二季更加明顯。內地經濟有所放緩，同時香港利息慢慢上升至去年12月尾的高位甚至更高，大家借貸成本更高，就會要求租金高一點。

在這種拉鋸情況下，看到成交不算多，大家未能達成協議，這是明顯的。

觀點新媒體：有沒有采取什么措施幫公司節省利息開支或者對沖？

葉美鈴：利息管理方面，我們一直都很注重，有做一些利率合約掉期對沖利息風險。簡單來說，我們借錢的時候其實是浮動利息，但是買了那些合約之后，就可以鎖定那個時間的利率。

去年底公布時，我們固定利率借貸比重大概是56%，就是有56%的借貸已經鎖定了利率。

今年這個數字會跌，因為始終有一些利率合約掉期會到期，每年都會有一部分到期。同時，今年收購時也有額外增加貸款。

一般我們都會把利率掉期控制在一個范圍內，但有時做得太多未必好，始終會有成本，所以我們要平衡各方面的風險。

另一方面，雖然我們是港幣，但可能會借一些不同的幣種，去減低利息支出。

同時，我們之前也發過一個中期票據，所以有固定利息的借貸手段。希望用不同的方式，密切關注現在的利率情況。

希望在復常之后，我們可以在正式營運下，租金提升上做好一點，就算是借貸方面的利息增加，這部分也可以產生對沖。

吳兆基：外來的利息壓力我們未必避免得了，作為管理層，也不會100%對沖，對沖其實是有一個買保險的溢價。

復常之后，很開心看到一些零售租客的信心恢復了，也希望慢慢看到寫字樓租客的租賃活動回升，通過營運收入上升抵消利息上升，可能是一個更加實際的想法。

當然，我們的借貸水平、比率很安全，但是我們希望營運操作方面的表現更好，更加理想。

觀點新媒體：內地央行一直在降息，有沒有更加留意內地的項目？

吳兆基：我們開始看了，且相信有很多地產公司要改組。

同時，我們買內地的物業是有要求，包括結構如何、如何持有物業。因為房地產基金需要派息，所以匯兌及分派渠道各方面都要小心。

大灣區及深圳、廣州想多看一些，開始了解，我們會從一個香港房地產基金的角度參與。

葉美鈴：疫情前有溝通，有密切留意大灣區或者主要城市如北上廣深的投資機會。

當然，疫情停了三年多，始終都要實地去了解，也要看具體狀況。今年慢慢復常了，我們會開始實地看一些項目。

我相信變化很大，包括現在賣方的取態，當然也要結合剛才提到的利息、派息，始終需要承擔匯率風險，現在匯率相對沒那么穩定。

對于日常的管理營運，我們沒有專職團隊在內地，可能最后也要再找一些專業物業管理公司，這會影響我們在收購時的評估。

如果在大灣區，我們會比較容易進行日常管理，

觀點新媒體：有沒有看其他如物流、數據中心？這些過去幾年都比較受歡迎。

吳兆基：我們投資闊度是很寬的，可以買海外物業，也可以買工貿、工業、車位，甚至是貨倉物流式。

經濟效益最強的一定是商場，或者是服務性寫字樓。過往這兩年物流、數據中心需求大，而且也是有成交的，但是回報率跌了，不算很吸引。

第二點，分散投資是地域上的分散，也是物業類型的分散，我們覺得可以看看，究竟地域上有什么可以做。

觀點新媒體：提到地域上分散目標，有沒有長遠一點的目標呢？

吳兆基：暫時沒有想過去歐洲，我知道有一些房地產基金是到英國等地方，但是我們暫時以香港為主，大中華概念為主。

有好幾個地方是比較發達的，例如日本、新加坡甚至泰國，在房地產基金方面一直都走得比較快，那里會不會有物業適合我們？我們會留意。

從香港的角度，香港是背靠祖國的，中國內地的機會也是有的。剛好這么巧現在有調整周期，可能有物業出售的機會，我們會多做一些研究。

葉美鈴：中長期來說，地域上的多元化，但內地物業占整個資產組合將不超過15%，因為始終主力資源、團隊都在香港，就算有海外或者內地收購，都不會超過15%。

觀點新媒體：怎么看香港的REITs 市場？如果可以納入互聯互通，是利多于弊嗎？

葉美鈴：互聯互通已經說了一段時間，對于我們來說一定是歡迎的，畢竟可以擴大投資者的基礎，也讓內地投資者可以更容易買到房地產基金。

防守性、穩定性加上派息方面，這些是吸引長期投資者的因素。其實很多國外投資者喜歡投REITs，都是想有一個定期的派息、回報。

雖然香港REITs不算很多，但是受到嚴格監管，數據上透明度比較高，如果可以有互聯互通的優勢，我們也希望大家可以一起把餅做大。

REITs在香港或者內地的市場地位或者區域影響一定是加深的，如果有更具體的落實，我們一定會歡迎。

觀點新媒體：最近C-REITs價格波動，如果進來香港，短期內會不會讓市場波動大？

吳兆基：C-REITs剛剛起步，暫時都是基礎設施為主，所以投資者需要時間適應。

REITs是一個穩定的現金流收入，如果用炒賣股票的邏輯，可能未必會滿意投資回報。但是長遠來看，如果大家愿意長線，無論是基礎設施或者是優質物業可以發行REITs，相信對市場的發展是有益的。

暫時沒有聽到C/H REITs同步上市，不知道將來會不會發生港幣、人民幣同一個資產，這個其實不難，香港也有這樣的嘗試，但是需要時間。

從競爭角度來說，對香港是好事，新加坡REITs方面很強，香港方面不算很多REITs，一定會和祖國合作，特別是港幣、人民幣的配對上面。

如果可以做到一些事情，我相信REITs市場會活躍很多，這也是我們期望的。

坦白說我們上市17年了，最近這5年才有順豐、招商等加入，其實是不多的。希望這個市場經過這幾年整合，在經濟穩定下可以有一個復蘇期，我們希望多一些REITs，C/H REITs能夠互相輝映，可能對于投資者的選擇會更加有趣。

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