當(dāng)?shù)貢r(shí)間12月7日，黑石集團(tuán)（BlackStone）CEO蘇世民（Stephen Schwarzman）首次回應(yīng)公司房地產(chǎn)信托基金產(chǎn)品遭遇贖回危機(jī)。在當(dāng)天由高盛舉行的一場(chǎng)行業(yè)會(huì)議上，蘇世民否認(rèn)了公司旗下房地產(chǎn)投資基金B(yǎng)REIT（Blackstone Real Estate Income Trust）遭遇超額贖回危機(jī)。該基金在上周限制了贖回規(guī)模，原因是投資者的贖回請(qǐng)求已經(jīng)超過(guò)了月度和季度限額。

蘇世民認(rèn)為，“BREIT面臨贖回意味著產(chǎn)品出現(xiàn)問(wèn)題”的說(shuō)法是錯(cuò)誤的。他強(qiáng)調(diào)，這并不是一只具有每日流動(dòng)性的共同基金，其持有的資產(chǎn)是房產(chǎn)。

(資料圖)

蘇世民表示，在BREIT收到的眾多贖回請(qǐng)求中，有相當(dāng)一部分來(lái)自亞洲。而亞洲的投資者往往更多地通過(guò)融資來(lái)擴(kuò)張頭寸，但今年早些時(shí)候市場(chǎng)惡化，這些投資者需要籌集現(xiàn)金滿(mǎn)足追加保證金的要求，因此選擇了贖回基金份額。

此外，受到投資者持續(xù)贖回的傳言影響，黑石股價(jià)近期跑輸大盤(pán)，自上月高點(diǎn)已經(jīng)下跌超過(guò)20%。

黑石年初至今股價(jià)走勢(shì)

黑石房地產(chǎn)投資基金B(yǎng)REIT是什么？

黑石集團(tuán)2017年推出BREIT，是市場(chǎng)上規(guī)模最大的私募房地產(chǎn)基金之一，主要投資于美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)，并在較小程度上投資于房地產(chǎn)債務(wù)投資。公開(kāi)資料顯示，目前該基金總規(guī)模為1250億美元（約合人民幣9000億），凈資產(chǎn)規(guī)模為690億美元（約合人民幣4800億），投資組合涵蓋房屋租賃、工業(yè)、數(shù)據(jù)中心等。

過(guò)去三年，BREIT一類(lèi)份額的年化回報(bào)為15.5%，今年的回報(bào)為9.3%。該基金的優(yōu)異表現(xiàn)，也讓該基金的規(guī)模快速增長(zhǎng)，且為黑石帶來(lái)豐厚的收入。根據(jù)黑石最新的財(cái)報(bào)，該基金給黑石集團(tuán)帶來(lái)的費(fèi)用收入占整個(gè)集團(tuán)該收入的五分之一。

BREIT投資組合

但在今年10月，BREIT收到了高達(dá)18億美元的贖回請(qǐng)求，約為其凈資產(chǎn)的2.7%，11月收到的贖回請(qǐng)求同樣超過(guò)了月度贖回上限。由于贖回壓力過(guò)大，黑石集團(tuán)不得不限制投資者的贖回規(guī)模。限制之后，該基金相關(guān)投資者，一季度最多只能贖回5%的份額，每月最多只能贖回2%的份額。12月投資者只被允許贖回相當(dāng)于該基金0.3%的凈資產(chǎn)額度。由此也引發(fā)了投資者關(guān)于公司陷入流動(dòng)性危機(jī)的擔(dān)憂(yōu)。

為了應(yīng)對(duì)基金贖回，黑石正在緊急籌劃出售拉斯維加斯賭場(chǎng)等地產(chǎn)項(xiàng)目，計(jì)劃出售其持有的兩家賭場(chǎng)的50%股份，估值在13億美元左右。

此外，也有分析認(rèn)為，投資者之所以急于贖回主要是對(duì)BREIT的實(shí)際價(jià)值存在疑問(wèn)。在美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)低迷的大背景下，BREIT年初至今回報(bào)率仍然高達(dá)9%以上。盡管黑石將BREIT的高回報(bào)率解釋為公寓和工業(yè)地產(chǎn)租金上漲所致，但投資者仍然不買(mǎi)賬。

美國(guó)房地產(chǎn)信托基金面臨危機(jī)

BREIT并不是唯一陷入危機(jī)的房地產(chǎn)信托基金。規(guī)模僅次于BREIT，隸屬喜達(dá)屋資本的房地產(chǎn)投資信托基金（SREIT）也在11月遭遇投資者的資金贖回請(qǐng)求超過(guò)月度限額后開(kāi)始限制贖回。

與BREIT一樣，SREIT允許投資者每月贖回資產(chǎn)凈值的2%，每季度的贖回額度為5%。SREIT的規(guī)模達(dá)到146億美元，管理著這只基金的喜達(dá)屋資本的資產(chǎn)總價(jià)超過(guò)1250億美元。與BREIT類(lèi)似，SREIT今年的投資回報(bào)相當(dāng)可觀(guān)，SREIT截至10月的年初至今回報(bào)率為10.2%。

SREIT與BREIT具有相似的資產(chǎn)組合和費(fèi)用結(jié)構(gòu)，SREIT的大部分資產(chǎn)也是公寓大樓和倉(cāng)庫(kù)。它們是近年來(lái)REIT行業(yè)中表現(xiàn)最強(qiáng)勁的兩只基金。

分析認(rèn)為，房地產(chǎn)信托投資基金的優(yōu)異表現(xiàn)，是基于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去兩年的瘋狂上漲。據(jù)標(biāo)普CoreLogicCase-Shiller全國(guó)房屋價(jià)格指數(shù)顯示，在2020年3月至2022年6月期間，美國(guó)房?jī)r(jià)驚人地上漲了42%。

但在美聯(lián)儲(chǔ)年初開(kāi)始瘋狂加息后，美國(guó)房地產(chǎn)的泡沫正在逐漸破滅。美國(guó)30年期固定抵押貸款的平均利率從2.98%飆升至7.1%，為2002年以來(lái)首次突破7%，這嚴(yán)重影響了購(gòu)房者的需求。

據(jù)抵押貸款銀行協(xié)會(huì)(Mortgage Bankers Association)的數(shù)據(jù)顯示，抵押貸款購(gòu)買(mǎi)申請(qǐng)同比下降了41%。實(shí)際上，現(xiàn)在的購(gòu)房申請(qǐng)數(shù)量比2008年金融危機(jī)時(shí)還少。需求暴跌之下，全美范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的局面。據(jù)美國(guó)公布的最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，20城房?jī)r(jià)在9月環(huán)比下跌1.2%，為連續(xù)第三個(gè)月下跌。

另外，據(jù)全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(NAR)公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)10月成屋銷(xiāo)售總數(shù)年化錄得443萬(wàn)戶(hù)，創(chuàng)2011年12月以來(lái)的新低，環(huán)比下降5.9%，為連續(xù)9個(gè)月下滑，創(chuàng)有史以來(lái)最長(zhǎng)連跌紀(jì)錄，連跌周期甚至已超過(guò)2008年次貸危機(jī)時(shí)期。

越來(lái)越多的華爾街機(jī)構(gòu)發(fā)出警告，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫將會(huì)加速破滅。其中，畢馬威(KPMG)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家DianeSwonk預(yù)測(cè)，2023年美國(guó)的房?jī)r(jià)或?qū)⑾碌?5%；摩根士丹利認(rèn)為，美國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)整才剛剛開(kāi)始，凱斯-席勒全美房?jī)r(jià)指數(shù)將于2023年同比下跌4%，2022年6月至2024年底，美國(guó)房?jī)r(jià)將由峰值下滑約10%。

與此同時(shí)，美國(guó)大部分房地產(chǎn)投資信托基金的一致共識(shí)是，美國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)正在大幅放緩。越來(lái)越多的投資者認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)還未跌到位，房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)行業(yè)將面臨進(jìn)一步下跌。

校對(duì)：廖勝超

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