本文來源：時代財經(jīng) 作者：劉新歌

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繼境外債展期成功后，富力地產(chǎn)進一步將境內(nèi)債務(wù)的還款期限延長。

11月10日上午，富力地產(chǎn)公告稱，經(jīng)過債券持有人會議表決通過，“H16富力4”等8筆境內(nèi)公司債券獲得展期，債券總額135億元。展期后，8筆債券的加權(quán)平均到期期限從約4個月延長至3年以上。

富力地產(chǎn)9月30日發(fā)布的《公司債券2022年中期報告》顯示，公司于2022年到期的公司債券為“16 富力 11”和“18 富力 08”，到期日分別為10月19日、12月4日，債券余額分別為11.2億元、40億元。

“18富力10”原本到期日為2023年1月3日，債券余額42.5億元；“H16富力4”、“16 富力 05”到期日為2023年4月7日，余額分別為19.5億元、9.5億元。剩下3筆債券在2023年5月內(nèi)到期，“19富力02”余額4億元，“16富力06”余額9.95億元，“19富力01”余額為0.00201億元。

本次獲得展期的公司債券為富力地產(chǎn)目前已發(fā)行的全部境內(nèi)債。它也成為國內(nèi)首家將境內(nèi)外債券全部展期的房企。

今年上半年，在摩根大通的協(xié)助下，富力地產(chǎn)將10支原本分別在2022年、2023年、2024年到期、合計金額49.44億美元的美元票據(jù)，合并置換為三筆票利均為6.5%(或首18個月7.5% PIK票息率)的票據(jù)，分別將于2025年、2027年、2028年到期，即整體展期3-4年。

這次“打包”展期成為中資房企最大的具有債務(wù)重組性質(zhì)的同意征求項目，亦是亞洲最大的同意征求交易之一。

這無疑讓同樣陷于流動性危機的房企羨慕不已。目前，遭遇流動性危機的房企，多數(shù)只能獲得單支或少數(shù)幾支前端到期的債券展期，展期期限也往往只有1年甚至僅半年左右。

摩根大通是富力境外債展期交易的主牽頭同意征求代理人，其中國房地產(chǎn)投資銀行部負責人郗方朔在接受媒體采訪時表示，“企業(yè)本身的運營能力以及資產(chǎn)質(zhì)量是獲得投資者信心的基石，投資者對富力這方面比較認可。”

事實上，境外投資人對富力的“寬容”并非沒有條件，據(jù)悉，為成功獲得債務(wù)展期，富力以倫敦ONE項目和馬來西亞富力公主灣兩處海外資產(chǎn)出售產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為增信，以及同時推出的債券重組支持協(xié)議以做備用。

不過，房企化債的核心還在于銷售。摩根大通亞洲（除日本外）房地產(chǎn)投資銀行部主管陳妍妮表示，富力未來的還款來源主要是海內(nèi)外項目的銷售回款現(xiàn)金流；如果市場條件允許，新債券發(fā)行的再融資也可以作為還款來源。

今年以來，富力的銷售持續(xù)承壓。據(jù)其10月14日公告，前9月總銷售收入約331.7億元，較去年同期的932億元下跌約66.41%。

與此同時，富力仍面臨著不小的債務(wù)壓力。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年上半年，其有息債務(wù)余額1262.45億元，除469.30億元公司信用類債券外，還有銀行貸款余額579.77億元、非銀行金融機構(gòu)貸款123.93億元、其他有息債務(wù)余額89.45億元，占有息債務(wù)余額的比例分別為45.92%、9.82%、7.09%。

對債權(quán)人來說，債務(wù)展期不僅拉長了還款日期，后續(xù)執(zhí)行也仍存在不小的不確定性。在協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖看來，境內(nèi)債債權(quán)人相對有點被動，“國內(nèi)債權(quán)人相對容易被說服，他們的被動性比較大。房企境內(nèi)債一般能獲得展期， 相關(guān)的政策環(huán)境影響比較大，關(guān)鍵看窗口指導。”

今年下半年以來，房企融資端積極信號不斷釋放。8月中旬，監(jiān)管部門指示，中債信用增進投資股份有限公司對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”。11月8日，交易商協(xié)會官網(wǎng)發(fā)文表示，將繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具，預計可支持約2500億元民營房企債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。

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