按揭貸款保證金有哪些?
按揭貸款保證金是指按揭商業(yè)銀行向借款人收取的一定數(shù)額的保證金，按揭貸款保證金的計(jì)算方式有兩種，一種是按揭房產(chǎn)保證金，一種是按揭商品房產(chǎn)保證金。1、按揭商品房買(mǎi)賣方式一般是商品房買(mǎi)賣方式之一，在辦理按揭貸款時(shí)要進(jìn)行保證保險(xiǎn)，保證金的有效期是買(mǎi)賣方的一年期。2、按揭房產(chǎn)保證金的計(jì)算方法是按照買(mǎi)方貸款的金額來(lái)計(jì)算的，保證金的計(jì)算方式是按照買(mǎi)方貸款金額乘以房方貸款預(yù)期年化利率來(lái)確定。3、以賣方貸款的金額確定的，保證金的計(jì)算方式是按照買(mǎi)方貸款的金額乘以房方貸款的金額乘以房方貸款的金額乘以房方貸款的金額。
按揭貸款保證金賬戶可以扣劃嗎?
對(duì)于被執(zhí)行人的貸款保證金法院是否可以扣劃這個(gè)問(wèn)題，如貸款保證金賬戶的款項(xiàng)已特定化，專用于貸款質(zhì)押擔(dān)保，構(gòu)成動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押，法院不能執(zhí)行貸款保證金賬戶的款項(xiàng)，不能扣劃該類賬戶的資金;如貸款保證金賬戶的款項(xiàng)沒(méi)有特定化，沒(méi)有構(gòu)成動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押，法院就可以執(zhí)行貸款保證金賬戶的款項(xiàng)。
一、按揭貸款保證金的概念是什么
按揭貸款保證金是銀行在按揭貸款過(guò)程中按照貸款總額的一定比例向開(kāi)發(fā)商收取的錢(qián)，并承擔(dān)按揭貸款的連帶保證責(zé)任，直至房產(chǎn)證辦理出來(lái)并完成抵押登記后，銀行才將按揭貸款保證金退回開(kāi)發(fā)商。
銀行按揭貸款保證金擔(dān)保在銀行界普遍存在。通常的做法是銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)商)簽訂《個(gè)人購(gòu)房貸款項(xiàng)目合作協(xié)議》以及《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保》，并在合同上約定，銀行為開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的購(gòu)房人發(fā)放住房按揭貸款，而開(kāi)發(fā)商在銀行開(kāi)立保證金專戶，并按著發(fā)放貸款余額的一定比例存入保證金，為銀行的按揭貸款提供擔(dān)保。
當(dāng)購(gòu)房借款人取得房地產(chǎn)證，并辦妥以銀行為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)后，銀行將保證金賬戶中的對(duì)應(yīng)保證金退還給開(kāi)發(fā)商。
在此期間內(nèi)，若購(gòu)房借款人未按合同約定按期還本付息的，由開(kāi)發(fā)商代為償還，銀行有權(quán)直接從保證金賬戶中扣劃相關(guān)款項(xiàng)。
二、銀行貸款保證金怎么算
預(yù)收貸款保證金制度違反了我國(guó)法律的有關(guān)規(guī)定。我國(guó)《貸款通則》第18條第2款規(guī)定，借款人有權(quán)按合同約定提取和使用全部貸款。而金融機(jī)構(gòu)實(shí)行貸款預(yù)收保證金制度，使借款人實(shí)際得到的貸款總額減少，不能滿足借款人急需資金的需要，侵犯了債權(quán)人的合法權(quán)利。
中國(guó)人民銀行《關(guān)于嚴(yán)禁非法提高利率的公告》第8條明確規(guī)定：嚴(yán)禁各金融機(jī)構(gòu)擅自提高存、貸利率或以手續(xù)費(fèi)、協(xié)儲(chǔ)代辦費(fèi)、吸儲(chǔ)獎(jiǎng)、有獎(jiǎng)儲(chǔ)蓄以及貸款保證金、利息備付金，加收手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等名目變相提高存貸利率。預(yù)收貸款保證金正是一種變相提高貸款利率的行為。